Визначення належної форми попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна
Чимало проблем в юридичній практиці виникає внаслідок складності та нечіткості українського законодавства, а також відсутність системного підходу до розробки та прийняття законодавчих актів. Зміст їх положень можна інтерпретувати по-різному, а це сприяє недосконалість правозастосовної практики. Теоретичний і практичний інтерес представляє реалізація положень чинного законодавства, що стосуються визначення належної форми укладення певних видів договорів.
Проблема застосування субінститут форми договору може виникати у разі визначення належної форми укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, під попереднім договором у контексті ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України розуміється договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В абзаці 3 ч. 1 ст. 635 ЦКУ передбачено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Стаття 657 ЦКУ, яка називається "Форма окремих видів договорів купівлі-продажу", говорить, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації .
Зазначені правові норми викликають ряд питань: які форми договорів передбачає українське законодавство. чи поширюється поняття "форма договору" такі дії, як нотаріальне посвідчення (нотаріальна форма договору) та державна реєстрація договору? чи є ці дії обов'язковими для попереднього договору, так само як і для основного договору?
Але питання про належну форму договору може виникнути не тільки у зв'язку з укладенням попереднього договору. Не менш проблемними є форма правочину щодо заміни кредитора чи боржника у зобов'язанні (ст. 513 і 521 ЦКУ відповідно), форма зміни або розірвання договору (ст. 654 ЦКУ) і т.д.
Форма договору: якою їй бути?
У теорії цивільного права під формою договору розуміють спосіб зовнішнього волевиявлення осіб про укладення певного договору. Найбільш поширеними формами укладання договорів є: усний, письмовий, письмове з нотаріальним посвідченням (нотаріальна), шляхом мовчання, конклюдентних діями т.д.
Виходячи з того, що кожен договір є угодою, але не кожен угода є договором, згідно зі ст. 205 ЦКУ угода залежно від способу волевиявлення може вчинятися усно або в письмовій формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ (див. наприклад, ст. 764 ЦКУ).
Разом положення, що стосуються нотаріального посвідчення угоди та його державної реєстрації, передбачені у ст. 209 і 210 ЦКУ. У зв'язку з цим можна говорити, що законодавець передбачив можливість здійснення угод і, зокрема, договорів тільки в усній та письмовій формах, не відносячи до складової письмової форми нотаріальне посвідчення і тим самим спростовуючи існування нотаріальної форми угод (договорів). Хоча в ст. 42 Цивільного кодексу УРСР було прямо передбачено, що угоди можуть укладатися усно або у письмовій формі (простій або нотаріальній).
До речі, цей підхід зберігся і в цивільному законодавстві Російської Федерації. Так, у ч. 1 ст. 158 Цивільного кодексу РФ зазначено, що угоди відбуваються усно або у письмовій формі (простій або нотаріальній). Подібну норму містить і ч. 1 ст. 151 Цивільного кодексу Республіки Казахстан.
Підставами для дискусій про існування в Україні нотаріальної форми договору є окремі норми цивільного законодавства. Так, згідно з ч. 4 ст. 639 сторони можуть домовитися про нотаріальне посвідчення договору, навіть якщо закон не вимагає такого свідоцтва. Це може означати, що нотаріальне посвідчення є складовою форми договору.
Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення та / або державної реєстрації окремих видів договорів містять і статті ЦКУ, у назві яких є слово "форма". Так, згідно з ч. 2 ст. 1031 "Форма договору управління майном" договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (див. також ч. 2 ст. 732, ч. 2 ст. 745, ч. 2 ст. 719, ч. 4 ст. 828 ЦКУ) . У зв'язку з цим звертає на себе увагу і Закон України "Про нотаріат" від 02.09.1993 р. № 3425-XII, у ч. 1 ст. 54 якого вживається термін "нотаріальна форма.
Таким чином, законодавство не дає ствердної відповіді на запитання, в якій формі необхідно укладати попередній договір нерухомого майна, а тому при бажанні можна знайти аргументи на користь як одній, так і іншої позиції.
Судова практика
Судова практика по формі укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості схиляється до необхідності їх нотаріального посвідчення. Так, у Рішенні Верховного Суду України від 26.11.2008 р. зазначено: "Договір купівлі-продажу земельної ділянки відповідно до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі -продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. Аналогічну позицію містять Рішення ВСУ від 06.02.2008 р., постанова ВСУ від 04.04.2007 р. і постанову Вищого господарського суду України від 03.04.2007 р. № 6 / 623.
Зазначена судова практика дає підстави вважати, що судові органи поняттям "форма договору" опосередковують вимога про нотаріальне посвідчення як її складову, отже, можна говорити про наявність нотаріальної форми договору.
Разом постанову ВГСУ від 07.12.2006 р. № 24/258 містить цікаві висновки: "Стаття 205 ЦКУ визначає форму угоди. Угода може вчинятися усно або в письмовій формі. Угода, який здійснений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ). Отже, нотаріальне посвідчення угоди не є його формою, встановленою законом ". А в постанові ВГСУ від 03.04.2008 р. № 47/668-06 сказано: "Норми ЦКУ не передбачають нотаріальної форми угоди.
Згадані постанови ВГСУ стосуються певних обставин справ, які мають свої особливості, проте висновок Суду про відсутність в нормах ЦКУ нотаріальної форми угоди (договору) досить прогресивним.
Державна реєстрація договору та її юридичні наслідки
Значення нотаріального посвідчення та державної реєстрації основного договору купівлі-продажу нерухомого майна полягає в тому, що саме з моменту державної реєстрації цього договору він вважається укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦКУ), а у набувача з моменту такої реєстрації виникає право власності з цього договором (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тому якщо дотримуватися тієї позиції, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, він підлягає і державної реєстрації в порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації угод" від 26.05.2004 р. № 671 (далі - Постанова КМУ).
У періодиці висловлюються скептичні думки щодо такої реєстрації. Один з основних аргументів звучить так: не можна зареєструвати договір, за яким права та обов'язки сторін щодо нерухомого об'єкта ще не виникли. Але оскільки попередній договір є окремою підставою виникнення зобов'язальних відносин зі своїми істотними умовами (зобов'язання укласти в майбутньому основний договір), питання про його державну реєстрацію слід пов'язувати не з виникненням права власності на нерухомість, а з моментом вступу в силу (ч. 2 ст. 631 ЦКУ) і укладення (ч. 3 ст. 640 ЦКУ). Отже, є всі підстави для реєстрації такого договору. Ця позиція підкріплюється тим, що ч. 5 Постанови КМУ не містить вичерпного переліку угод, що підлягають реєстрації, а у ч. 6. вказано, що державна реєстрація угод здійснюється шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
ЗСУ у листі від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08 вересня ЩО ЦЕ? зазначив, що при розгляді справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок або відповідних попередніх договорів необхідно керуватися нормами ст. 210, 635 і 657 ЦКУ і враховувати, що операція, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Замість висновків
Сьогодні особи, які планують укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, стають заручниками недосконалості чинного законодавства і далеко не однаковою його застосування судовими органами.
Тому, щоб попередній договір був дійсним і ваші очікування виправдалися, краще все ж звернутися до нотаріуса, який здійснить нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Адже доводити в судовому процесі теоретичні основи договірного права буде ой як нелегко.
