Будувати будуть енергійніше, але ціни на нерухомість знизяться не швидко
Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» активізує будівельну галузь, скоротить хлопати будівельникам, але може принести ускладнення з безпекою та екологією наших населених пунктах.
Початок року ознаменувався важливою подією для будівельної галузі і всього вітчизняного ринку нерухомості: 13 січня 2011 року український парламент ухвалив Закон «Про регулювання містобудівної діяльності». У разі підписання його президентом цей документ може радикально змінити «правила гри» у сфері будівництва.
ВІД ХАОСУ До Зонінгу. По-перше, новий закон повинен покласти край хаотичній забудові наших міст. Тепер генеральний план населеного пункту стає свого роду «священною коровою»: йому потрібно строго слідувати, а змінювати його можна не рідше, ніж раз на 5 років. Важливим документом є т. н. зонінг, в якому територія розбивається на зони, в яких вводяться умови та обмеження щодо використання земельних ділянок та об'єктів нерухомості. Поміняти щось в зонінг можна тільки при внесенні відповідних змін до генплану.
БУДУВАТИ СТАНЕ ПРОСТІШЕ. По-друге, новий закон полегшить життя забудовникам, спрощуючи і прискорюючи процедури, необхідні для початку будівництва і введення будинку в експлуатацію. Житлові будинки до двох поверхів площею до 300 кв. м можна буде будувати на підставі будівельного паспорта, без розробки проекту і отримання дозволу. Для об'єктів І-ІІІ категорій складності (а це зараз аж до 9-поверхових житлових будинків) не потрібно експертиза проектів, не потрібно отримувати дозвіл, а досить подати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю відповідну декларацію. Подання декларації достатньо і для введення такого будинку в експлуатацію. Для будівництва об'єктів ІV і V категорій складності (наприклад, висотних будівель) дозвіл потрібно, повинен бути й акт готовності об'єкта до експлуатації. Однак і тут передбачено значне спрощення процедур.
МЕТА. Як передбачається, ці нововведення значно скоротять для чиновників можливості чинити тиск на забудовників з метою отримання хабара, і в цілому зменшать вартість будівництва. Що не тільки пожвавить галузь, але і допоможе знизить вартість житла. За словами прем'єр-міністра Миколи Азарова, до 8000 грн. за кв. м. А президент компанії «21 століття» Лев Парцхаладзе вважає, що квадратний метр може коштувати і всі 4000 грн. «Сьогодні» вирішила розібратися, чи реально зможе знизити новий закон ціни на житло і на скільки.
ЦІНИ: ПОТРІБЕН Держконтроль
Головний наголос захисники містобудівного закону роблять на те, що, вступивши в дію, він обвалить ціни на квадратні метри. «Зменшення бюрократичних перешкод і скорочення термінів будівництва може значно сприяти здешевленню житла на ринку», - говорить віце-прем'єр-міністр України, міністр регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Віктор Тихонов. Питання в іншому. Коли може відбутися довгоочікуване зниження цін? «Довго, - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. - Адже ціни можуть знизитися тільки на будинки, будівництво яких розпочнеться після вступу в силу цього закону. А тільки років 2-3 піде на завершення розпочатого. Появи ж великого числа нових проектів найближчим часом чекати не варто ».
З цією думкою згоден і аналітик консалтингової компанії SV Development. «Закон просто не встигне надати свій вплив на формування середніх цін на ринку в 2011 році, - говорить він. - З урахуванням того, що у нас дуже багато недобудованих об'єктів, в основному роботи будуть вестися на тих об'єктах, які вже знаходяться на якихось стадіях будівництва. На будинку «з нуля» доведеться не більше 20% будівництв ». Цей відсоток може бути ще нижчою, якщо виправдається прогноз Олександра Охріменко, президента Українського аналітичного центру. «Через подорожчання газу і руди можуть піднятися ціни на метал. Газ також може штовхнути вгору ціни на цемент і цегла. Якщо це станеться, буде падіння обсягів будівництва на 10-20% ». Так що буде не до початку будівництва нових будинків. Хоча б старі добудувати.
ФАКТОР ІПОТЕКИ. Процес «допікання» будинків могла б прискорити іпотечна відлига. Адже чим м'якше будуть умови позик, тим більше людей зможуть купити квартири на «первинці». А все до цього йде. Так, якщо в жовтні 2010 року було 30 банків, що видають іпотеку, то зараз вже їх 40. При цьому пом'якшилися умови кредитування. Восени середня ставка була в районі 19-21%, зараз - 18-20%. Все більше банків готові позичити при 30-процентному первинному внеску (раніше вимагали майже всі 50%). Ну і поповнилися ряди банків, готових видавати кредити на 20 років.
У найближчому майбутньому нас чекають ще більш сильне іпотечне «потепління». Так, на думку першого заступника голови правління АТ «Ощадбанк Росії» Олександра Ведяхін, протягом року середня ставка за іпотечними кредитами знизиться з нинішніх 18-20% до 16%. Крім того, статутний фонд державної іпотечної установи був збільшений з 200 млн грн. до 2,2 млрд грн. «І хочеться вірити, що тепер ДІУ займеться цим рефінансуванням іпотечних кредитів, - говорить Олександр Охрименко. - Якщо воно буде продовжувати рефінансувати за ставкою 11%, хай банки накинуть ще свої кілька відсотків, у багатьох людей з'явиться можливість взяти іпотечний кредит під 14-15% ».
І тут ми плавно підходимо до зворотної сторони медалі. З одного боку, добре, що іпотека стає доступнішою. А з іншого боку - погано: згадайте, що до кризи саме іпотека була тими дріжджами, на яких росли ціни на житло.
РЕЗЮМЕ. Отже, якщо раніше на будівництво будинку йшло 2-3 роки (1,5 року на збір документів, 1,5 роки - на саме будівництво, за даними консалтингової компанії SV Development), то з набранням чинності нового закону дім зможуть побудувати, за думку Сергія Костецького, за рік з хвостиком. Якщо закон президент підпише найближчим часом, то забудовники зможуть ним керуватися з літа. «Самим законом визначено, що протягом 3-х місяців з дня його опублікування Кабмін повинен прийняти необхідні нормативно-правові акти. А також забезпечити, щоб міністерства та інші центральні і місцеві органи влади привели свої нормативні документи у відповідність з новим законом і прийнятими актами », - каже Віктор Тихонов. Тобто будинок, побудований за нормами нового містобудівного закону, можна буде побачити за ідеальних розкладів восени 2012 року. А до цього часу іпотека може бути доступною більшості. За словами Олександра Охріменка, середні ставки можуть опуститися до докризового рівня - 12%. «Але за умови, що банкам вдасться залучати дешеві кредитні ресурси за кордоном», - уточнює експерт. А буде попит, забудовники з доброї волі ніколи не знизять ціни. Тому потрібен додатковий гальмо з боку держави, щоб ціна квадратного метра була на заявленому Азарова рівні - 8000 грн. за квадратний метр. Інакше апетити забудовників не стримати, і ціни будуть залежати, як сказав Віктор Тихонов, «не тільки від спрощення дозвільної системи, а й від ринкової кон'юнктури».
ЦІНА МЕТРА ПІСЛЯ ПІДПИСАННЯ ЗАКОНУ
Зараз середня ціна квадратного метра в Києві у не введеному в експлуатацію будинку - 9000-10 000 грн.
За словами Сергія Костецького, головного аналітика консалтингової компанії SV Development, після підписання закону витрати забудовників можуть зменшитися на 15%. Разом, квадратний метр може коштувати 7650-8500 грн.
ГРОМАДСЬКІСТЬ МОЖЕ РОЗСЛАБИТИСЯ
Як йдеться у відкритому листі Всеукраїнської екологічної ліги президентові Україні, новий закон звужує предмет громадського обговорення. Так, нині діючий Закон України «Про планування і забудову територій» передбачав проведення громадського обговорення: - погоджених у встановленому законодавстві порядку проектів схем планування територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин; - генеральних планів населених пунктів; - детальних планів територій; - проектів забудови територій; - містобудівного обгрунтування розміщення об'єктів містобудування.
Тобто старий порядок дозволяв громадськості впливати на рішення влади на декількох етапах підготовки містобудівних рішень.
Тепер же закон передбачає громадське обговорення тільки розроблених і вже узгоджених проектів генеральних планів населених пунктів. Тобто перетворює громадське обговорення в порожню формальність. Більш того, як каже керівник Всеукраїнської екологічної ліги Тетяна Тимочко, «насправді генеральний план - це як би загальна схема. На ньому, наприклад, неможливо побачити бензозаправку, мостовий перехід, інші дрібні об'єкти ». А ось обговорення більш конкретних містобудівних рішень вже не передбачено.
ЕКСПЕРТИЗИ - геть
Не дуже чемно новий закон обійшовся і з держекспертиза майбутніх містобудівних рішень. Генплан їм ще підлягає, а ось зонінг і все, що «нижче», - вже немає. Нам знову-таки пропонують вірити на слово і розробникам містобудівних рішень, і проектувальникам з будівельниками, що вони зроблять все на найвищому рівні, з дотриманням усіх норм та з захистом наших з вами інтересів. «Державна екологічна експертиза - єдиний інструмент, який захищає від будівництва небезпечних об'єктів», - вважає Тетяна Тимочко. Навряд чи можна сумніватися також у необхідності санітарно-епідеміологічної або археологічної експертизи. А адже новий закон дозволяє будувати без перевірок і експертиз не тільки багатоповерхові будинки. З ст. 8 З-на Україні «Про інвестиційну діяльність» видалено вимога отримання позитивного комплексного висновку держекспертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екологічної безпеки, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності будинків і споруд, а також архітектурних вимог. «А інвестиційні проекти, - нагадує Тетяна Тимочко, - це сміттєспалювальний завод на Троєщині, це заводи з виробництва скловолокна, мінеральних добрив. І інші об'єкти, по яких у свій час державна екологічна експертиза давала негативний висновок ». Таким чином, новий закон дає можливість реалізації в Україну екологічно шкідливих і небезпечних в інших відносинах проектів (така можливість була і раніше, але за неї забудовники платили великі гроші).
